서울 성동구 한 아파트. 한 외국인이 자기 돈 한 푼 들이지 않고 12억 원 넘는 집을 샀다. 절반은 대출로, 나머지는 전세보증금으로 충당했다. 전세를 끼운 ‘갭투자’였다. 이 사례는 예외가 아니다. 올해 외국인이 구입한 9억~12억 원대 주택 10채 중 4채가 ‘임대용’으로 투자를 위한 매입이었다.
국회 국토교통위원회 신영대 의원실이 국토교통부에서 확보한 자료에 따르면 2023년부터 올해 7월까지 외국인이 작성한 자금조달계획서 2,005건 중 약 30%가 임대 목적, 즉 갭투자였다. 특히 9억 원~12억 원대 중고가 주택은 더 심각하다. 올해 거래된 주택 중 38.4%가 갭투자였다. 같은 가격대에서 **내국인의 갭투자 비율은 29.9%**로,
외국인이 약 10%포인트 더 높았다. 이 말은 곧, 우리 중산층이 눈여겨보는 집을 외국인이 ‘투자처’로 사고 있다는 뜻이다.
더 충격적인 건 자기 돈 0원으로 집을 산 외국인 사례도 적지 않다는 점이다. 최근 3년 동안 차입금 100%로 주택을 매입한 외국인 사례는 총 37건으로대출 + 전세보증금 조합으로 ‘풀옵션’처럼 집을 매입한 셈이다. 이 같은 방식은 내국인에게는 불가능하다. 우리는 LTV(주택담보대출비율)이라는 규제로, 집값의 최대 70%까지만 빌릴 수 있고,
여기엔 전세보증금도 포함되기 때문이다. 즉, 외국인은 내국인보다 훨씬 자유롭고, 공격적인 방식으로 부동산에 진입하고 있다.
심지어 15억 원이 넘는 초고가 주택도 예외가 아니다. 2023년 외국인의 초고가 주택 매입은 120건이었지만, 2024년엔 227건으로 두 배 가까이 늘었다. 올해는 7월까지만 해도 170건이 넘어, 이미 작년 수준을 뛰어넘었다. 한강변 고급 아파트, 재건축 완료된 신축 아파트 등이 주요 타깃이다. 한국 부동산 시장의 상승 가능성에 ‘베팅’하는 셈이다.
뒤늦게 정부도 움직였다. 7월 25일부터 서울·경기·인천 대부분 지역이 ‘외국인 토지거래허가구역’으로 지정되면서,
실거주 의무가 생겼다. 앞으로는 외국인이 허가구역 내 주택을 사려면 관할 지자체 허가를 받아야 하고, 취득 후 4개월 이내 입주, 최소 2년 이상 거주해야 한다. 어기면 최대 취득가액의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과된다. 즉, 이제는 ‘사놓고 세 놓기’가 불가능해지는 셈이다.
이런 외국인 투자가 전세 시장, 주거 가격, 나아가 우리 가족의 주거 안정성에 직접적인 영향을 미친다는 것은 자명하다. 외국인이 갭투자를 하면 전세 공급은 줄지 않지만, ‘가격을 띄우는 수요’가 생긴다. 거주 목적 없이 들어오는 수요는, 실수요자에겐 그 자체로 위협이다. 서울이나 수도권, 특히 중고가 아파트를 중심으로 이러한 수요가 집중되면, 실수요자들이 버거워지고, 전세난이 더 심화될 수밖에 없다.
